Potência

2.500 kW CA · 3.384 kWp

Distribuidora

Equatorial Goiás

CAPEX

R$ 14.663.800

R$/kWp

4.333

Geração ano 1

5.433.305 kWh

Estágio

a construir

Premissas que governam o resultado

Sensibilidades

DRE projetada — período completo

A usina opera a própria carteira de consumidores na estrutura atual. Na estrutura de FII o fundo detém o imóvel e o direito de superfície e aluga a usina a uma comercializadora.

O que a estrutura de FII muda

Quanto o resultado depende do aluguel contratado

Na estrutura de FII o fundo recebe aluguel, e é esse valor que determina se a troca compensa. A régua da tarifa reparte a tarifa cativa em três fatias que somam 100%: o desconto devolvido ao consumidor (28% neste projeto), a administração da carteira (11%, patamar observado em contrato) e o que sobra para o dono do ativo (61%).

O aluguel adotado é derivado da régua, não observado em contrato desta usina: os dois contratos que calibraram o benchmark tinham desconto maior. O que a tabela mostra é a margem de negociação — abaixo de 56.2% da tarifa cheia a estrutura de FII deixa de compensar para este projeto.

Pontos de atenção

• Projeto ainda não construído. Todo o risco de execução — obra, conexão, prazo — permanece em aberto.
• Carteira de consumidores a formar. A premissa de 100% de ocupação supõe captação bem-sucedida; ocupação menor reduz a receita proporcionalmente.
• Enquadramento GD I informado. Depende de parecer de acesso protocolado até 07/01/2023, não verificado documentalmente por nós.

Potência

5.000 kW CA · 6.887 kWp

Distribuidora

CELESC

Investimento total

R$ 20,23 mi

R$/kWp

2.614

Geração

10.000 MWh/ano

Estágio

a construir · 5 meses

Estrutura de receita

Sensibilidades

Margens de segurança

DRE projetada — período completo

A sociedade já é locadora, então a receita é a mesma nas duas estruturas: o que muda é exclusivamente a carga tributária.

O que a estrutura de FII muda

Pontos de atenção

• O contrato de aluguel não está assinado. Existe proposta comercial; sem o contrato, o risco de ocupação retorna ao proprietário.
• A geração é PVsyst P90, não medida. É premissa conservadora por construção, mas ainda projeção.
• O CAPEX é estimativa exposta a câmbio e ainda não tem orçamentos firmes de fornecedores. É a premissa que mais sustenta o retorno.
• Custos operacionais — O&M, terreno, seguro — não constam do orçamento apresentado e foram estimados por referência.
• Não há seguro previsto na estrutura informada.

Potência

2.500 kW CA · 3.500 kWp

Distribuidora

CEMIG

Em operação desde

12/07/2025

Geração medida

5.534.159 kWh/ano

Yield

1.581 kWh/kWp

Posição analisada

45% por R$ 6,0 mi

Estrutura de receita

A leitura que define este caso

O preço de entrada equivale a praticamente todo o valor presente dos dez anos contratados. O retorno acima do custo de capital vem da recontratação após 2036 — é essa a natureza do investimento, e é onde está tanto o prêmio quanto o risco.

DRE projetada — período completo

A sociedade já é locadora, então a receita é a mesma nas duas estruturas: o que muda é exclusivamente a carga tributária.

O que a estrutura de FII muda

Pontos de atenção

• Posição minoritária. 45% não dá controle sobre a renovação do contrato, a recontratação, a política de distribuição nem a contratação de O&M.
• Contraparte única. A receita depende integralmente de um locatário.
• Custos de proprietário não informados. O&M, seguro e a contraprestação do direito de superfície foram estimados por referência de mercado.
• Documentação societária não apresentada. Balanço da sociedade, matrícula e apólices permanecem pendentes.

Potência

1.000 kW CA · 1.300 kWp

Distribuidora

CEMIG

CAPEX

R$ 5.352.810

R$/kWp

4.118

Geração ano 1

2.092.231 kWh

Estágio

a construir

Sensibilidades

O desconto de 35% ao consumidor é a alavanca mais direta: reduzi-lo a 28% — o patamar de Porangatu — vale 2,23 pontos de TIR. É decisão comercial, não técnica.

DRE projetada — período completo

Mesma estrutura de Porangatu, em escala três vezes menor — os custos fixos pesam mais em cada linha.

O que a estrutura de FII muda

Quanto o resultado depende do aluguel contratado

Na estrutura de FII o fundo recebe aluguel, e é esse valor que determina se a troca compensa. A régua da tarifa reparte a tarifa cativa em três fatias que somam 100%: o desconto devolvido ao consumidor (35% neste projeto), a administração da carteira (11%, patamar observado em contrato) e o que sobra para o dono do ativo (54%).

O aluguel adotado é derivado da régua, não observado em contrato desta usina: os dois contratos que calibraram o benchmark tinham desconto maior. O que a tabela mostra é a margem de negociação — abaixo de 45.3% da tarifa cheia a estrutura de FII deixa de compensar para este projeto.

Pontos de atenção

• Escala pequena. Custos fixos de operação pesam proporcionalmente mais que nos demais projetos.
• Margem estreita para estruturas de aluguel. Ao desconto praticado, sobra pouco para remunerar simultaneamente o proprietário do ativo e quem carrega a operação comercial.
• Projeto ainda não construído, com o risco de execução correspondente.

A taxa mínima de atratividade

Todos os projetos são descontados a 9,36% ao ano — o CDI médio dos dez anos encerrados em julho de 2026, apurado na série 4391 do Banco Central (acumulado de 144,71% no período). É a alternativa líquida e sem risco de crédito disponível ao mesmo capital.

O reajuste tarifário, medido na fonte

A premissa de reajuste é a que mais move o resultado de qualquer projeto de geração distribuída. Em vez de adotar o número da planilha de origem, medimos a tarifa de aplicação homologada de cada distribuidora na base de dados abertos da ANEEL, filtrando por CNPJ e comparando aniversários da data-base.

Quanto vale arrendar uma usina

Para os projetos sem contrato de locação, foi preciso arbitrar quanto valeria o aluguel do ativo. Em vez de estimar, normalizamos dois contratos reais pela tarifa cativa cheia da respectiva distribuidora:

Dois contratos negociados de forma independente, em estados e distribuidoras diferentes, com fórmulas de reajuste distintas, convergem em 2,6 pontos. Sugere que o mercado brasileiro de arrendamento em geração distribuída repartiu-se em torno de metade da tarifa cativa para o dono do ativo.

A régua da tarifa

A tarifa cativa é o bolo inteiro, repartido em três fatias que somam sempre 100%: o desconto devolvido ao consumidor, a remuneração de quem administra a carteira, e o que sobra para o ativo.

O benchmark de 49,9% calibrado a partir dos dois contratos reais cai exatamente sobre a linha de 40% de desconto. Duas rotas independentes chegam ao mesmo número — indício de que a régua descreve como o mercado de fato reparte.

Onde o imposto incide em cada veículo

Origem dos dados

Premissas comuns aos quatro

Como a taxa mínima de atratividade foi apurada. Os quatro projetos são descontados a 9,36% ao ano, que é a taxa média do CDI dos últimos 10 anos — série 4391 do Banco Central, dez anos encerrados em julho de 2026, com acumulado de 144,71% no período. É a alternativa líquida e sem risco de crédito disponível ao mesmo capital, e por isso serve de piso: um projeto que não supera essa taxa não remunera o risco que carrega. A escolha é conservadora em dois sentidos — usa a média de uma década inteira, e não a taxa corrente, e não desconta imposto de renda que incidiria sobre o rendimento do CDI.

O que este estudo não fez

• Não verificou documentos. Matrículas, licenças, pareceres de acesso, contratos societários, apólices e orçamentos de fornecedores não foram apresentados nem auditados para todos os projetos.
• Não avaliou a situação patrimonial das partes — proponentes, fiadores, locatários ou contrapartes comerciais.
• Não emitiu parecer jurídico, contábil ou tributário. O enquadramento tributário adotado é premissa, não conclusão.
• Não mediu geração em campo em três dos quatro projetos. Onde há medição, está indicado.

Documento gerado em 28 de agosto de 2026. Os modelos financeiros que sustentam estes números estão disponíveis para revisão mediante solicitação.